Qué tener en cuenta si quieres construir una segunda planta en tu vivienda

Construir una segunda planta es una excelente opción para aumentar el espacio de tu vivienda e incrementar su valor en el mercado, mejorando tus opciones de venta o alquiler.

Construir una segunda planta es una excelente opción para aumentar el espacio de tu vivienda e incrementar su valor en el mercado, mejorando tus opciones de venta o alquiler.

Sin embargo, incorporar una nueva planta en una casa antigua o en una vivienda ya construida no siempre es posible.

Antes, será necesario revisar las condiciones actuales del inmueble, consultar las especificaciones técnicas en los planos municipales o hablar con profesionales de la construcción para valorar la situación y/o pedir las licencias oportunas.

Ventajas e inconvenientes de construir una segunda planta en una casa

¿Casa baja o dos plantas?

Esta es una pregunta muy habitual en clientes que están pensando en reformar una casa antigua o al desarrollar proyectos de nueva construcción.

Como profesionales del sector, sabemos que ambas opciones tienen sus «pros» y sus «contras». 

Normalmente, las casas de una sola planta requieren menos limpieza y mantenimiento, suelen ser más accesibles y luminosas, y cuestan menos dinero, ya que el espacio disponible se aprovecha 100% al no ser necesario poner escaleras.

Sin embargo, este tipo de viviendas tienen algunos «inconvenientes». 

Inconvenientes

Por ejemplo, la inversión en cimentación y en aislamiento de techos es más elevada proporcionalmente.

Además, las casas de un piso ocupan más y, si tienes una parcela, perderás  terreno libre para jardín o espacios verdes.

Por otra parte, el planteamiento funcional de las casas de una única planta puede complicarse, ya que todos los ambientes deben fluir orgánicamente, uno tras otro, sin superponerse.

Esto es especialmente importante en viviendas de una planta construidas en lotes estrechos y entre medianeras. 

Todo lo anterior hace que muchos propietarios se planteen construir una segunda planta cuando remodelan o reforman una casa baja. 

Beneficios

Los beneficios que pueden obtener son muchos, aunque destacan tres: 

• Mayor diversidad de espacios. Añadir una planta adicional de una planta resuelve problemas de espacio, especialmente en lo referente a la creación de nuevas habitaciones.
• Mejora en el diseño. Construir una segunda planta supone un cambio en la morfología de la vivienda que, aunque puede influir en la estética, se traduce en más funcionalidad y comodidad. 
• Incremento del valor del inmueble. Construir una segunda planta aumenta el valor de un inmueble en el mercado.

Construir una segunda planta en una casa antigua: todo lo que debes saber

Si has decidido ampliar tu vivienda construyendo una segunda planta, debes tener en cuenta cuestiones como:

• Estado actual de la vivienda.
• Viabilidad del proyecto.
• Licencias y permisos.
• Presupuesto.

¿Cómo sé si puedo construir una segunda planta? 

La revisión del estado actual de la vivienda implica valorar las condiciones de sus instalaciones de agua y electricidad y de su estructura para saber si están deterioradas o si cumplen con la normativa vigente. 

En este caso, se aconseja consultar las especificaciones técnicas de cada propiedad en los planos municipales y el Plan General de Ordenación Urbana, donde se regula la forma de construir en cada municipio.

También valorar el tipo de intervención y los materiales utilizados, pues no es lo mismo construir una segunda planta en una casa con módulos prefabricados (usando materiales ligeros como paneles prefabricados, lana de roca, láminas EPDM o placas de yeso laminado) que levantar un nuevo piso con una estructura de hormigón.

En ambos casos, debes saber si la vivienda podrá soportar el peso de una segunda planta, realizando el estudio técnico y las catas correspondientes, y reforzar los cimientos y la envolvente para garantizar la resistencia.  

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¿Qué licencias y permisos necesito? 

Ampliar tu vivienda con un segundo piso implica alterar tanto la fachada como el diseño exterior de la vivienda, así que tendrás que solicitar y obtener una licencia de Obra Mayor.

Para ello, tienes que presentar un proyecto firmado por un arquitecto o un arquitecto técnico en la Dirección Municipal de Obras de tu Ayuntamiento.

Este proyecto debe ajustarse a las Normas Generales de la Edificación y reflejar los detalles esenciales de los espacios que se van a reformar, así como el impacto medioambiental y otros detalles técnicos de la reforma.

El plazo medio para obtener esta licencia es de unos 90 días. 

Una vez terminada la construcción, debes solicitar una nueva cédula de habitabilidad y cambiar los datos registrales e incluir las nuevas medidas de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

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¿Cuánto cuesta construir una segunda planta en una vivienda?

El precio de construir segunda planta para ampliar tu casa depende del espacio que necesites, pero también de:

• Los materiales utilizados (pueden incrementar entre un 30% y un 40% el presupuesto final de la reforma). 
• El tipo de intervención. Los trabajos pueden incluir retirar la cubierta y construir por encima del forjado existente o construir una nueva envolvente, poner una escalera, poner ventanas y puertas, revestir suelos y paredes de la nueva planta, ampliar las instalaciones, etc. (supone prácticamente la mitad del presupuesto).
• Permisos y licencias (entre un 2% y un 6% del presupuesto total).
• Honorarios de profesionales (suponen cerca de un 30%-35% del total, incluyendo el Presupuesto de Ejecución Material - PEM y el porcentaje correspondiente a arquitectos y técnicos).

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