¿Es posible reformar un local para convertirlo en vivienda?

Convertir locales en viviendas es una tendencia al alza. El precio de los pisos se ha disparado en los últimos años y esta se convierte en una posible solución.

Son muchos propietarios los que, aprovechando el descenso de alquileres para negocios, y la dificultad para encontrar casa en las grandes ciudades, han apostado por invertir en la reforma de su local para transformarlo en una vivienda habitable. 

Pasos para reformar un local para convertirlo en vivienda

En principio, la reforma de una local para convertirlo en vivienda está permitida en los siguientes casos:

• Locales con una superficie útil igual o superior a 38 m2 (25 m2 en caso de estudios).
• Locales que cumplen o que pueden cumplir, con la reforma correspondiente, con la normativa en materia de accesibilidad, seguridad, prevención de incendios y salubridad.
• Locales situados en la plantas bajas sobre el rasante.
• Locales en Comunidades de Propietarios cuyos estatutos observan la reforma de un local para convertirlo en vivienda.

Los pasos a seguir en estos casos son los siguientes:

• Presentar un proyecto, firmado por un arquitecto, para realizar el cambio de uso del local.
• Hacer las reformas oportunas planteadas en dicho proyecto.
• Solicitar la cédula de habitabilidad o el certificado final de obra que garantiza que la reforma se ha desarrollado conforme a las directrices del proyecto.
• Realizar el pago de las licencias municipales correspondientes.
• Registrar el local reformado como una vivienda.

Hemos de decir que, en muchos casos, la inversión es bastante rentable porque el retorno puede ser elevado y rápido, especialmente si la nueva vivienda se destina a uso turístico. Sin embargo, reformar un local para vivienda no siempre es posible.

¿Existen limitaciones para convertir un local en una vivienda?

El hecho de cumplir los requisitos anteriores no implica que se pueda dar a un local uso residencial; incluso si se presenta un Proyecto firmado por un arquitecto. De hecho, existen diversas limitaciones administrativas, constructivas y comunitarias que pueden frustrar nuestro proyecto de reforma de un local para convertirlo en vivienda:

Limitaciones administrativas

Antes de plantearte reformar un local para construir una vivienda debes consultar el Plan de Urbanismo de tu municipio. Si el suelo del local está clasificado como urbano, deberás consultar la limitación de viviendas por hectárea, y si ésta ya se ha sobrepasado. De ser así, no podrás reformar el local con esta finalidad.

Limitaciones constructivas

Posiblemente, éste uno de los mayores impedimentos para reformar un local como vivienda. Cualquier espacio concebido como vivienda debe adaptarse a los requisitos del Código Técnico de Edificación (CTE). Puesto que vamos a dar un nuevo uso al local la reforma deberá adaptarse al actual CTE en todos los aspectos, incluyendo accesibilidad (puede ser necesario, por ejemplo, ensanchar las puertas o instalar rampas) y mejoras relacionadas con la salubridad (cambiar ventanas, instalaciones, aislamiento, ventilación, etc.).

Además del CTE, al reformar un local para hacer una vivienda deben cumplirse una serie de normas de hábitat dictaminadas por las Comunidades Autónomas sobre las dimensiones mínimas que debe tener una vivienda o cómo debe ser la distribución.

Un ejemplo práctico: si queremos transformar un local muy grande pero con mucha profundidad y poca fachada en una casa, encontraríamos un problema de distribución porque cada habitación deberá tener una ventana. Así que únicamente podríamos hacer dos grandes habitaciones. Estas cuestiones técnicas no impiden reformar un local para hacer una vivienda, pero disminuyen su valor.

Limitaciones Comunitarias

Este tipo de limitaciones están vinculadas a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en la que se ubica el local al que queremos dar uso residencial. En algunos casos las reformas con este fin están específicamente prohibidas. Si no es así o los estatutos no observan nada al respecto, debes conseguir la conformidad de la Comunidad de Vecinos para evitar problemas legales en el futuro.

Junto con estas tres limitaciones, también tienes que tener en cuenta cuánto cuesta reformar un piso y si vas a ser capaz de poder afrontar la reforma.

Requisitos para registrar un local reformado como vivienda:

Estos requisitos se resumen -fundamentalmente-, en cinco:

1. Que en la nueva vivienda ninguna estancia esté por debajo del nivel de la acera.
2. Que cumpla con las condiciones de vivienda exterior: fachada superior a tres metros con, al menos, una pieza habitable de 12 m2 accesible, segura en materia de incendios y ajustada a las condiciones de habitabilidad del CTE.
3. Que cumpla con el programa de vivienda mínima: que tenga comedor, cocina, dormitorio y aseo en una superficie útil superior a 38 m2; sin incluir balcones ni terrazas.
4. Que los huecos de iluminación natural (ventanas, lucernarios, etc.) tengan una superficie mínima equivalente al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
5. Que cada una de las piezas de la vivienda tenga una superficie practicable de ventilación natural directa no inferior 8% de la superficie útil de la pieza

Reformar un local para convertirlo en vivienda es una buena opción si éste cumple con ciertas condiciones administrativas y si contamos con profesionales que nos asesoren durante el proceso. ¿Quieres dar el paso para dar un nuevo uso a tu local comercial? ¡Contacta con Geteco!

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